Inversión: la reventa

Finalizando con el tema de la inversión en bienes raíces, donde le comenté de las tres etapas del proceso, que son: compra, posesión y reventa.

Le indiqué que buenas decisiones en estas etapas definirán si el negocio de los bienes raíces es rentable.

El negocio se dará finalmente en la sumatoria de las ventajas que se logren en cada una de ellas.

La semana recién pasada dijimos que una buena compra garantiza una buena venta, alquilar el bien durante la posesión mejora la rentabilidad y la reventa o venta final define el retorno de la inversión con una adecuada tasa de rendimiento.

Hoy hablaré de la reventa.

La reventa es la finalización del período de la posesión.

Es el momento cuando verificamos o comprobamos si se pueden capturar todos los beneficios que se han producido en el sector.

¿Se recuerda?, el negocio de los bienes raíces está en la captura de los beneficios futuros que puedan darse en los sectores, en los vecindarios, en el entorno de influencia de nuestro inmueble.

En la compra nos garantizamos que el bien podrá venderse; en la posesión, que podrá alquilarse; y en la venta que lograremos, capturar todos los beneficios que se hayan dado durante el tiempo de la posesión.

La reventa es el momento de la definición de la rentabilidad del negocio, y aquí se capitaliza todo el esfuerzo. Si se me pidiera que pusiera el orden de importancia de los tres eventos, los haría de la siguiente manera:

1. Compra: 60 por ciento

2. Reventa: 30 por ciento

3. Posesión: 10 por ciento

Por supuesto que habrá que vender al precio de mercado, habrá que investigar valores, contratar un valuador, hacer consultas.

El verdadero precio es aquel que dos personas, comprador y vendedor, conocedores ambos de sus potencialidades, tanto del bien como del capital, libres de presiones, en un mercado abierto, establecen ambos uno con deseo genuino de vender y otro de manera confiable de comprar.

¿Qué significa todo esto?, que ambos conocen la causa y efecto de su decisión, el vendedor necesita capital y está dispuesto a ceder un bien, y el comprador necesita el bien y está dispuesto a ceder su capital.

Libres de presiones, significa que a ninguno le urge el evento, nadie tiene apremios, ya que de ser así alguno estaría dispuesto a pagar más allá del precio razonable o el otro estaría dispuesto a ceder su bien, aun con la menor rebaja posible.

FUENTE: PRENSA LIBRE, Guatemala.

POR MANUEL SALGUERO

16/10/10 - 00:00 ECONOMÍA

La posesión inmobiliaria

Bien, una vez adquirida la propiedad raíz y realizadas las inversiones necesarias para su uso, deberá empezar a producir ingresos. Habrá que darla en alquiler para que genere renta.

En esta etapa deberá existir una buena relación precio-renta, que en términos de inversión es el índice más importante; o sea, qué porcentaje de la inversión se genera con la renta.

Planteándolo de otra forma, si usted deposita Q1 a una tasa del 10 por ciento anual, al final del año tendrá Q1.10, esto significa que la renta fue de Q0.10.

Entonces, si la inversión en el bien fue de Q100 mil y produce una renta mensual de Q600, significa que al año tendrá Q600 por 12 meses, igual a Q7 mil 200.

Si dividimos Q7 mil 200 entre la inversión de Q100 mil, nos da 7.2 por ciento.

Quiere decir que la inversión que se hizo en el bien está produciendo una tasa del 7.2 por ciento anual.

¿Es bueno o malo este rendimiento?

No se sabrá sino hasta compararlo con el rendimiento de otras inversiones, por ejemplo la tasa pasiva bancaria o la inflación.

Este rendimiento podría estar arriba de la tasa bancaria o debajo de la inflación.

El número de rentas necesarias para devolver la inversión también es otro índice que se maneja, y se hace así: para el ejemplo anterior dividimos Q100 mil entre Q600 y nos da 166. O sea, se necesitan 166 meses o rentas para retornar la inversión.

Mientras menos rentas se requieran, la inversión será mejor.

Igual que en el otro caso. Lo importante es comparar, ya que en bienes raíces hay diferentes tipos de usos; por ejemplo, viviendas, locales comerciales, parqueos, bodegas, oficinas, etcétera. De manera que el verdadero análisis estará en determinar qué inversión producirá mayores rendimientos, al menor grado de riesgo y con la menor inversión.

POR MANUEL SALGUERO

Fuente: prensa libre, guatemala.

09/10/10 - 00:00 ECONOMÍA