¿Es buen momento para comprar casa?

Algunos lectores me han hecho las siguientes preguntas: “¿será este el momento para comprar una casa?”, “¿es hoy el momento para comprar un bien inmueble, por ejemplo, una casa en una lotificación o colonia?”.

Derivado de estas interrogantes, me permito compartir con ustedes, apreciables lectores, las respuestas que normalmente les doy.

Aspectos generales:

1) Muchas personas compraron una el año pasado, hoy están haciendo los preparativos para comprarla, y el año que viene y el que viene, también habrán otras comprándola. Esto significa que todo el tiempo muchas personas están comprando y vendiendo.

2) Existe lo que se llama inflación, que no es más que la pérdida del poder adquisitivo de la moneda. Dicho en otras palabras, lo que hace un año comprábamos con un quetzal, ese mismo producto, hoy probablemente nos cueste un poco más caro. De manera que si usted pospone la compra, prepare un poco más de dinero para hacerla mañana.

Aspectos personales:

1) Ahora bien, es importante que usted elija adecuadamente el lugar, me refiero a que trate de alguna manera, de enterarse de la mayoría de lotificaciones que existen en el mercado.

2) Determine exactamente —sin tratar de hacer malos cálculos— cuánto puede pagar.

3) Compare diferentes costos y estilos de vida, por ejemplo en condominio, en colonia o en apartamento.

Desventajas:

Una de las cosas más importantes es preguntarse si realmente necesita una vivienda en estos momentos. Aún más importante, si la va a comprar a plazos, piense en que adquirirá una deuda durante varios años. Esta deuda se convertirá en un gasto fijo, de manera que, tenga ingresos o no, deberá efectuar ese pago.

Otra causa en contra de los bienes raíces es que un capital se torna inactivo en un bien raíz, solamente mediante un préstamo con garantía hipotecaria podrá obtener el beneficio del uso de un capital, donde se explote solo una parte del bien.

Aspectos a favor:

Una vivienda o un bien raíz es una de las inversiones más seguras, a diferencia de otros bienes o valores, la tierra nunca se deprecia, mas bien se aprecia en el tiempo. En épocas de inestabilidad económica, algunos inversionistas buscan refugio para sus capitales comprando bienes inmuebles, y una vez pasadas las crisis, vuelven a venderlos para tener nuevamente sus capitales, ya que en muchos casos, los mismos están blindados contra este tipo de fenómenos.

Cuando tome la decisión, entonces actúe, ya que probablemente, si lo piensa mucho, mañana no encuentre aquella que le gustó.

FUENTE: PRENSA LIBRE, Guatemala.

POR MANUEL SALGUERO

20/11/10 - 00:00 ECONOMÍA

Inversión: la reventa

Finalizando con el tema de la inversión en bienes raíces, donde le comenté de las tres etapas del proceso, que son: compra, posesión y reventa.

Le indiqué que buenas decisiones en estas etapas definirán si el negocio de los bienes raíces es rentable.

El negocio se dará finalmente en la sumatoria de las ventajas que se logren en cada una de ellas.

La semana recién pasada dijimos que una buena compra garantiza una buena venta, alquilar el bien durante la posesión mejora la rentabilidad y la reventa o venta final define el retorno de la inversión con una adecuada tasa de rendimiento.

Hoy hablaré de la reventa.

La reventa es la finalización del período de la posesión.

Es el momento cuando verificamos o comprobamos si se pueden capturar todos los beneficios que se han producido en el sector.

¿Se recuerda?, el negocio de los bienes raíces está en la captura de los beneficios futuros que puedan darse en los sectores, en los vecindarios, en el entorno de influencia de nuestro inmueble.

En la compra nos garantizamos que el bien podrá venderse; en la posesión, que podrá alquilarse; y en la venta que lograremos, capturar todos los beneficios que se hayan dado durante el tiempo de la posesión.

La reventa es el momento de la definición de la rentabilidad del negocio, y aquí se capitaliza todo el esfuerzo. Si se me pidiera que pusiera el orden de importancia de los tres eventos, los haría de la siguiente manera:

1. Compra: 60 por ciento

2. Reventa: 30 por ciento

3. Posesión: 10 por ciento

Por supuesto que habrá que vender al precio de mercado, habrá que investigar valores, contratar un valuador, hacer consultas.

El verdadero precio es aquel que dos personas, comprador y vendedor, conocedores ambos de sus potencialidades, tanto del bien como del capital, libres de presiones, en un mercado abierto, establecen ambos uno con deseo genuino de vender y otro de manera confiable de comprar.

¿Qué significa todo esto?, que ambos conocen la causa y efecto de su decisión, el vendedor necesita capital y está dispuesto a ceder un bien, y el comprador necesita el bien y está dispuesto a ceder su capital.

Libres de presiones, significa que a ninguno le urge el evento, nadie tiene apremios, ya que de ser así alguno estaría dispuesto a pagar más allá del precio razonable o el otro estaría dispuesto a ceder su bien, aun con la menor rebaja posible.

FUENTE: PRENSA LIBRE, Guatemala.

POR MANUEL SALGUERO

16/10/10 - 00:00 ECONOMÍA

La posesión inmobiliaria

Bien, una vez adquirida la propiedad raíz y realizadas las inversiones necesarias para su uso, deberá empezar a producir ingresos. Habrá que darla en alquiler para que genere renta.

En esta etapa deberá existir una buena relación precio-renta, que en términos de inversión es el índice más importante; o sea, qué porcentaje de la inversión se genera con la renta.

Planteándolo de otra forma, si usted deposita Q1 a una tasa del 10 por ciento anual, al final del año tendrá Q1.10, esto significa que la renta fue de Q0.10.

Entonces, si la inversión en el bien fue de Q100 mil y produce una renta mensual de Q600, significa que al año tendrá Q600 por 12 meses, igual a Q7 mil 200.

Si dividimos Q7 mil 200 entre la inversión de Q100 mil, nos da 7.2 por ciento.

Quiere decir que la inversión que se hizo en el bien está produciendo una tasa del 7.2 por ciento anual.

¿Es bueno o malo este rendimiento?

No se sabrá sino hasta compararlo con el rendimiento de otras inversiones, por ejemplo la tasa pasiva bancaria o la inflación.

Este rendimiento podría estar arriba de la tasa bancaria o debajo de la inflación.

El número de rentas necesarias para devolver la inversión también es otro índice que se maneja, y se hace así: para el ejemplo anterior dividimos Q100 mil entre Q600 y nos da 166. O sea, se necesitan 166 meses o rentas para retornar la inversión.

Mientras menos rentas se requieran, la inversión será mejor.

Igual que en el otro caso. Lo importante es comparar, ya que en bienes raíces hay diferentes tipos de usos; por ejemplo, viviendas, locales comerciales, parqueos, bodegas, oficinas, etcétera. De manera que el verdadero análisis estará en determinar qué inversión producirá mayores rendimientos, al menor grado de riesgo y con la menor inversión.

POR MANUEL SALGUERO

Fuente: prensa libre, guatemala.

09/10/10 - 00:00 ECONOMÍA

Identidad y emprendimiento de ciudades

El ciudadano tiene una tendencia a identificarse con su ciudad de origen, a formar parte del colectivo en la forma como es caracterizado, ya sea moderno, tradicional, emprendedor, inteligente, trabajador, gentil, etcétera.

Y es que al ofrecer una imagen de la ciudad y de su gente, existe la tendencia a la idealización. Cuando se trata de presentar a los demás el lugar que habitamos o la gente con la cual convivimos, hacemos una abstracción basados en lo que quisiéramos que fuera ese lugar y esa gente.

Hacemos a un lado las sombras, lo negativo, y desarrollamos una alegoría en la cual volcamos nuestras expectativas, anhelos y nostalgias. Inventamos una ciudad, no una falsa sino imaginada, es decir, un lugar que proponemos como el modelo o prototipo de lo que debiera ser.

Es una comunidad imaginaria, pero en el plano material, económico, no lo es tanto.

Los habitantes de tal ciudad se sienten distintos de los de otras ciudades.

Se ven con características que los llevan a reconocerse no solo distintos, sino mejores. Se construyen fronteras, territorios mentales que los aparten de los demás, que los hagan únicos y exclusivos, en un proceso de diferenciación como factor creador de identidad, construyendo formas culturales exaltando lo propio, las fiestas, las conmemoraciones, ciertas construcciones, el equipo de futbol, la música o las canciones del lugar, que vienen a ser algunas de muchas instancias en las cuales la producción simbólica, de manera constante, añade elementos al imaginario para crear, re-crear, inventar e imaginar la ciudad, sus habitantes.

Otros hablan de una ciudad ordenada, limpia, simétrica, rectangular, perfecta, donde predomina el orden.

Pero la ciudad sola no puede cumplir o tener estas características por sí misma, si la ciudad es idealizada, igualmente sus habitantes deben estar de acuerdo con dicho ideal, son ellos los que la construyen, con sus actos, su conducta, emprendimiento, negocios, comercios, etcétera.

El buen ciudadano, para que lo sea, para llegar a merecer el nombre de “hijo dilecto de la ciudad”, tiene que ajustarse a la imagen representada, mantener limpias las calles, las banquetas arregladas, las fachadas de los edificios hermoseadas, no arrojar basura, no manchar las paredes con rótulos, no obstaculizar con los vehículos el tránsito de los peatones, no dejar que la maleza enmarañe los predios, es decir, procurar mantener el orden y la armonía con la ciudad con que precisamente él se identifica.

POR MANUEL SALGUERO

fuente: prensa libre, guatemala.

  04/09/10 - 00:00 ECONOMÍA

Beneficios futuros de las propiedades

Los bienes raíces han sido y serán un buen negocio, siempre y cuando se le trabaje bien, se tengan buena información del mercado y se tomen las mejores decisiones.

Los bienes raíces son una inversión. Muchos dicen que una vez adquirida su vivienda no la venderán, o no les interesa venderla. Sin embargo, no importa que usted decida vivir allí durante toda la vida, ya que algún día los hijos o los nietos venderán la propiedad, de manera que esta pasará por tres etapas en la vida del dueño: la compra, la posesión y la reventa.

La compra: alguien dijo alguna vez que el verdadero negocio de las propiedades inmobiliarias está en la compra, no en la reventa; y ciertamente así es.

Es recomendable comprar con la visión puesta en la venta, o sea, debemos actuar como si después de comprarla lo primero que haremos será sacarla a la venta; por lo tanto, esta propiedad debe gustarle y caerle bien a muchas personas. No se debe comprar por capricho o porque está muy barata.

Debemos evaluar varias propiedades y comprar la que de verdad pueda ser comercializada, que sea atractiva a cualquier persona, que pueda ser útil a los demás, que satisfaga necesidades de una amplia mayoría.

La posesión: las propiedades deben producir renta, deben generar ingresos. Esto las hace más atractiva a los ojos de los demás. Una propiedad que presenta intereses amplios, que se puede alquilar con facilidad, que es apetecible a un amplio rango de usos, es mucho más fácil venderla que una que no lo es.

La reventa: aquí es donde finalmente se capitalizan los esfuerzos, pues en la reventa comprobamos si la compra fue buena. Podemos evaluar si los rendimientos obtenidos corresponden a los mejores índices de referencia comparativa; por ejemplo, contra la inflación, contra la tasa pasiva de los bancos o contra otros negocios similares.

De manera que los rendimientos que se puedan obtener, o dejar de obtenerse, corresponden a los beneficios que se pudieron haber dado en el entorno o el vecindario.

Cuando vamos a los potenciales lugares donde haremos la inversión, debemos analizar si en ese lugar se producirán beneficios, si habrá desarrollo, si habrá crecimientos que en el futuro nos permitan capturarlos para obtener las mejores ganancias o rendimientos y que efectivamente se cumpla la frase de que “invertir en inmuebles es un buen negocio”.

POR MANUEL SALGUERO

FUENTE: PRENSA LIBRE, GUATEMALA.